Statystycznie o mieszkaniach

Dlatego prosta odpowiedź na ogólne pytanie, jak kształtują się średnie ceny mieszkań w Polsce, może nastręczać trudności. W praktyce, żeby wiernie ukazać obraz sytuacji należałoby posiłkować się dużym zakresem cenowym. Oczywiście, im to pytanie jest bardziej szczegółowe, tym większa szansa na odpowiedź bliższą prawdy. Powinniśmy wiedzieć, czy chodzi o rynek pierwotny, czy wtórny, w jakim regionie, mieście, dzielnicy, na jakiej ulicy, czy chodzi o mieszkania w centrum, poza centrum, poza miastem, czy w starym budynku, w nowym, czy blisko metra, jakiej wielkości mieszkania, z jaką liczą pokoi, czy na parterze, czy na piętrze, na którym piętrze itd. itp. Tych szczegółów jest skończona liczba, aż dochodzimy do opisu konkretnego mieszkania.

Jeśli mamy w naszej ofercie na warszawskim rynku wtórnym określoną liczbę mieszkań w cenie całkowitej od 280 tys. zł do 9,1 mln zł, to średnia niezbyt wiele nam powie, bo wynosi aż 4,7 mln zł. Dużo precyzyjniejszym narzędziem jest mediana, która w tym przypadku wynosi ok. 870 tys. zł. Oznacza to, że połowa mieszkań w naszej ofercie jest tańsza od tej kwoty, a połowa droższa. To cenna informacja, ale jeszcze więcej uzyskamy analizując rozkład cen: możemy się na przykład dowiedzieć, że około 15 % ofert stanowią mieszkania w cenie poniżej 500 tys. zł, a mniej więcej tyle samo – mieszkania powyżej 1,5 mln zł. Analizując całość warszawskiej oferty mieszkaniowej na rynku wtórnym warto jednak wiedzieć, że niewiele jest ofert poniżej 400 tys. zł, ponieważ są atrakcyjne pod wynajem i rzadziej trafiają do sprzedaży.

W porównaniu z ceną całkowitą cena za 1 m kw. wydaje się lepszym parametrem do oceny sytuacji. Jeśli mamy w ofercie  mieszkania od 6 tys. do 29 tys. zł/ m kw., to średnia wyniesie 17,5 tys. zł, czyli jest bardzo wysoka. Ponownie z pomocą przychodzi nam mediana, która jest na poziomie 11,5 tys. zł/ m kw. To kwota, która może nam coś więcej powiedzieć o cenach na rynku warszawskim i pomóc w określeniu trendu cenowego. Diagnozując zmiany cen wypadałoby szczegółowo zanalizować strukturę oferty, która jest pochodną aktualnej podaży mieszkań. Może się na przykład okazać, że zwiększyła się liczba mieszkań o małej powierzchni, które zwykle mają wyższą cenę jednostkową (za 1 m kw.) niż duże mieszkania. Korzystając z uśrednionych danych liczbowych nie zapominajmy o pułapkach statystycznego myślenia i wyciągajmy rozważne wnioski.